Thời điểm nào mua nhà hợp lý?

Thời điểm nào mua nhà hợp lý?

Với bối cảnh giá căn hộ giảm liên tục và thông tin về lượng hàng tồn kho rất lớn có giá trị lên tới 3 tỉ USD khiến nhà đầu tư và người mua nhà để ở vẫn kỳ vọng vào việc căn hộ sẽ tiếp tục giảm.

Trong khi đó các Doanh nghiệp BĐS lại cho rằng giá đã tới “đáy”, không thể giảm hơn.
Vậy để chọn được đúng điểm "đáy" của từng dự án thế nào?

Trong thực tế, giá “đáy” của một sản phẩm không căn cư vào giá thành mà thường do cung cầu quyết định. Chúng ta từng chứng kiến từ cổ phiếu, dầu hoả, nông sản, hàng tiêu dùng bị giảm giá cực mạnh, thấp hơn giá thành nhiều khi cung vượt quá lớn so với cầu, tất nhiên chiều ngược lại khi cầu vượt trội hơn cung

Một nhà đâu tư thực chất sẽ ít khi tìm kiếm và chờ “đáy” thật sự để mua, vì thực tế không thể xác định “đáy”, và kinh nghiệm quá khứ một khi thị trường bật lại thì cơ hội mua rất khó. Do vậy để xác định thời điểm mua hợp lý là khi giá thị trường đã thấp hơn giá thành tối thiểu, vì khi đó sẽ không có DN nào phát triển sản phẩm mới, nguồn cung sẽ chựng lại, và đó là thời điểm lựa chọn những căn hộ tốt để mua mà không sợ thua lỗ trong trung hạn.

Xác định giá thành tối thiểu như thế nào?
Để xác định giá thành tối thiểu của căn hộ thì chúng ta phải gắn với một phân khúc cụ thể (cao cấp, trung cấp, bình dân) và với vị trí cụ thể. Khi đã xác định phân khúc và địa điểm, chúng ta sẽ lần lượt tính chi phí hình thành nên m2 căn hộ để xác định giá thành tối thiểu.

Chi phí đầu tiên là giá đất. Để xác định chi phí này chúng ta không thể tính giá mua ban đầu mà phải tính giá trong thời điểm hiện tại theo hai cách, một là giá đất dự án hoàn chỉnh thấp nhất tại khu vực đó, hai là giá đền bù tối thiểu cho người có đất rồi quy về giá đất xây dựng. Việc phân bổ chi phí đất cho 1m2 sàn xây dựng được tính theo quy định nhà nước.

Ví dụ ở dự án Discovery Complex, hệ số sử dụng đất cao tầng là 22. Giá đất thấp nhất tại khu vực mặt đường trung tâm quận Cầu Giấy là 100tr/m2 thì chi phí đất phân bổ cho 1m2 sàn xây dựng là 100/22=4.5 triệu đồng/m2 sàn.

Có thể nhiều người còn tranh luận giá đất 100 triệu đồng/m2 là cao, nhưng thực tế hiện nay không thể mua thấp hơn giá này, thì chi phí đất cho 1m2 sàn thấp nhất không thể dưới 4,5 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nôi, một căn hộ cao cấp đúng nghĩa phải được xây dựng tại điểm có hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp, thường ở khu vực trung tâm của quận. Căn hộ trung cấp có khoảng cách với trung tâm không quá 5 – 7 km, căn hộ trung bình và bình dân thì có khoảng cách từ 10km đến 15km.

Chi phí thứ 2 là chi phí xây dựng. Chi phí này phải căn cứ vào tiêu chuẩn xây chung cư cao cấp, trung cấp hay bình dân. Chi phí tối thiểu cho căn hộ cao cấp đúng nghĩa không thấp hơn 12 triệu đồng/m2, căn hộ trung cấp thực sự cũng không thấp hơn 8 triệu đồng/m2, còn căn hộ bình dân nếu thấp hơn 3triệu đồng/m2 thì chất lượng sẽ khó bảo đảm.

Chi phí thứ ba là chi phí quản lý. Chi phí này bao gồm chi phí thiết kế, xây dựng và quản lý dự án. Thông thường nó chiếm từ 10 – 20% chi phí xây dựng tuỳ dự án cao cấp hay bình dân.

Ba chi phí trên cộng lại sẽ tạo ra giá thành cơ sở cho 1m2 sàn xây dựng, và sẽ được chia cho tỉ lệ từ 60% - 75% tuỳ theo cao cấp hay bình dân để ra giá thành m2 căn hộ thương phẩm. Một căn hộ cao cấp thật sự thì tỉ lệ thương phẩm cao nhất chỉ khoản 60%, phần còn lại dành cho các tiện ích chung (sân vườn, hồ bơi, phòng tập thể dục…). Căn hộ bình dân có thể chấp nhận tỉ lệ thương phẩm lên tới 75%.

Ngoài các chi phí trên còn chi phí lãi vay, chi phí xin dự án, chi phí quản lý công ty, chi phí giới thiệu sản phẩm… nhưng với mục đích tính giá thành cơ sở tối thiểu nên chúng ta chỉ tính 3 loại chi phí trên.

Như vậy để phát triển căn hộ cao cấp đúng chuẩn thì giá thành cơ sở tối thiểu không thể dưới 1.400USD/m2. Chi phí này chưa tính chi phí lãi vay, chi phí marketing bán hàng và chi phí thương hiệu và quản lý Cty.

Nhà đầu tư cẩn trọng

Hiện nay thị trường đang có những căn hộ cao cấp với giá trên dưới 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên nếu áp các tiêu chuẩn cao cấp thì đa số căn hộ này chỉ đạt mức trung cấp, thậm chí dưới trung cấp. Hiện nay các căn hộ xây dựng ở mức trung bình ở khu vực quận H.Đ, B.TL có khoảng cách với trung tâm  trên dưới 10 km, hạ tầng khá có giá bán từ 16 – 18 triệu đồng/m2 thì gần như đã bán dưới giá thành DN (nếu cộng lãi vay và phí bán hàng của Cty). Tuy nhiên do các chủ đầu tư đã triển khai nên phải chấp nhận bán bằng hoặc lỗ vốn để có nguồn thu trang trải chi phí đầu tư và trả nợ ngân hàng. Tất nhiên, thị trường còn nhiếu ý kiến có thể phát triển căn hộ cao cấp ở mức dưới 20 triệu đồng/m2. Trung cấp dưới 15 triệu đồng/m2… Nhưng nếu phân tích kỹ thì đó chỉ là những căn hộ đã hạ thấp tiêu chuẩn nhưng được gắn mác cao hơn hoặc ăn gian chất lượng xây dựng, ăn gian diện tích tiện ích….

Như vậy, với việc phân tích giá thành cơ sở tối thiểu thật sự của các phân khúc căn hộ Hà Nội, các nhà đầu tư dài hạn hoặc người mua để sử dụng có thể so sánh với giá các căn hộ hiện nay để quyết định đầu tư mà không lo mua cao giá, bởi vì trong tương lai 1 – 2 năm tới khó có chủ đầu tư nào phát triển dự án bán dưới giá đó.

Việc chờ thêm một thời gian có thể giúp nhà đầu tư mua được căn hộ giá thấp hơn hiện nay, nhưng xác suất mua được căn hộ giá tốt đúng chuẩn sẽ thấp, vì cán căn hộ tốt đã được bán hết. Tuy nhiên vấn đề quan trọng là phải phân tích kỹ tính chất căn hộ đó thuộc phân khúc nào chứ không nên dựa theo người môi giới hoặc những DN thiếu uy tín, “treo đầu dê bán thịt chó” khi quảng cáo đẳng cấp căn hộ của mình.

(NDT tổng hợp)